Adres

St. Annastraat 61
6524 EH Nijmegen

Volg ons

Gebruik zonnepanelen doorbelasten aan huurder

5 februari 2019

Wanneer een verhuurder van een woning zonnepanelen aanschaft, zal hij hiervoor kosten maken. Deze kosten zal hij willen doorberekenen aan de huurders van de woning. De kosten van de zonnepalen kunnen echter niet zomaar worden doorbelast. Voor deze situatie heeft de Huurcommissie in 2017 het Beleidsboek nutsvoorzieningen en servicekosten aangepast[1].

 

Beleidsboek nutsvoorzieningen en servicekosten

In het Beleidsboek wordt bepaald dat de servicekosten een gebruiksvergoeding voor zonnepanelen mogen bevatten, maar alleen voor zover de zonnepanelen als roerende zaken aangemerkt kunnen worden. Via de servicekosten mag in dat geval jaarlijks 10% van de aanschafwaarde in rekening worden gebracht over een periode van 10 jaar. In de 10 jaar daarna slechts nog een minimaal percentage. Het gaat hier enkel om de aanschafwaarde (inclusief installatie). Onderhoudskosten, verzekeringspremie en vervangingskosten mogen niet worden doorbelast. Het is dus niet zo dat een verhuurder de opbrengsten van de zonnepanelen in Kwh zomaar mag doorbelasten tegen een stroomtarief van bijvoorbeeld € 0,22. 

Worden de zonnepanelen niet als roerend maar als onroerende aangemerkt, dan mag de vergoeding niet via de servicekosten worden doorbelast. De vergoeding is dan onderdeel van de kale huurprijs, waarvoor het puntensysteem van het woningwaardestelsel geldt. Het is dus van belang om vast te stellen of zonnepanelen als roerende of onroerende zaken worden aangemerkt.

 

Roerend of onroerend: bestanddeelvorming

Wanneer zijn zonnepanelen roerend zaken en wanneer zijn zonnepanelen onroerend zaken? Onroerende zaken zijn zaken die duurzaam met de grond zijn verenigd. Dit is bijvoorbeeld het gebouw waarop de zonnepanelen worden gemonteerd. De zonnepanelen maken deel uit van deze onroerende zaak, indien zij hiervan bestanddeel zijn geworden (artikel 3:4 BW).

Voor bestanddeelvorming is kort gezegd vereist dat de zonnepanelen niet kunnen worden verwijderd zonder dat het gebouw of de zonnepanelen beschadigd raken of de zonnepanelen moeten volgens de verkeersopvattingen deel uitmaken van het gebouw.

Gelet op het eerste criterium hangt het er dus van af of de zonnepanelen gemakkelijk gedemonteerd kunnen worden. Zo heeft ook de Huurcommissie bepaald in haar Beleidsboek dat zonnepanelen roerend kunnen zijn, “indien ze zonder beschadiging van betekenis aan de panelen of het dak weggenomen kunnen worden.”

Voor het tweede criterium is vereist dat het gebouw zonder de zonnepanelen incompleet is. Hiervan kan sprake zijn als de zonnepanelen geïntegreerd zijn in het gebouw, zoals het geval was in de uitspraak van het Hof Amsterdam van 26 juni 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:2113).

 

Het Hof Amsterdam oordeelde dat sprake was van ‘functionele incompleetheid’ van de woning, waarbij niet meer van belang is of het gebouw zonder de zonnepanelen ook ‘technisch incompleet’ is.

Nadat het Hof eenmaal tot de conclusie was gekomen dat de zonnepanelen via bestanddeelvorming onderdeel waren geworden van het gebouw, werd geoordeeld dat de vergoeding voor de zonnepanelen diende te zijn inbegrepen in de huurprijs en niet in de servicekosten.

 

Zoals blijkt is geheel afhankelijk van het type zonnepanelen, de constructie hiervan en de bestemming van de zonnepanelen of deze zijn aan te merken als roerend en onroerend. Het is echter voor een verhuurder wel degelijk van belang om vast te stellen waarvan sprake is bij het doorbelasten van de kosten aan huurders, zo volgt onder andere uit de wet, het Beleidsboek van de Huurcommissie en de uitspraak van het Hof Amsterdam.

 

Wij zijn van mening dat zonnepanelen al snel als onroerende zaken zullen worden aangemerkt. De vergoeding voor de zonnepanelen moet dan in de kale huurprijs worden inbegrepen. Is de huurprijs al maximaal, dan is een doorbelasting niet mogelijk. Doorbelasting in de huur bij onzelfstandige wooneenheden (kamerhuur) is op grond van de wet niet toegestaan.

Worden zonnepanelen in een specifiek geval wel als roerende zaken aangemerkt, dan zal jaarlijks een discussie kunnen ontstaan met de huurder over de afrekening via de servicekosten. De huurder kan namelijk jaarlijks de servicekosten bij de Huurcommissie ter discussie stellen.

 

Voor meer vragen, neem contact op met Ronny Saedt.

 

[1] Van toepassing bij sociale huurwoningen

Meer vragen? Neem contact met ons op

T (+31) 24 - 6793747

E info@raafadvocaten.nl