Met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 kunnen sinds 1 juli 2016 tijdelijke huurovereenkomsten worden gesloten voor zelfstandige (max 2 jaar) en onzelfstandig woonruimten (max 5 jaar).
Het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten geeft verhuurders de zekerheid dat een huurder na de overeengekomen huurperiode ook daadwerkelijk de woonruimte verlaat. De nieuwe wet beperkt de huurbescherming die de huurder van woonruimte normaal heeft. Vanzelfsprekend zal de verhuurder alle wettelijke voorwaarden in acht moeten nemen.
De eerste procedures over de tijdelijke huurovereenkomsten zijn inmiddels gevoerd. Uit deze rechtspraak volgt dat de rechter de nieuwe wettelijke voorwaarden voor de tijdelijke verhuur zeer strikt toepast.
Wat houdt de nieuwe regeling in?
Met het introduceren van de tijdelijke huurovereenkomsten is geen opzegging vereist voor de beëindiging van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst eindigt zonder opzegging bij het verstrijken van de (tijdelijke) huurperiode.
Er geldt voor de verhuurder wel een aanzeggingsplicht. De verhuurder dient maximaal drie maanden en minimaal een maand voor het verstrijken van de bepaalde tijd de huurder schriftelijk te informeren over het verstrijken van deze periode. Doet de verhuurder dit niet, dan gaat de huurovereenkomst na de overeengekomen periode automatisch over in een huurovereenkomst van onbepaalde tijd. Dan heeft de huurder (weer) huurbescherming.
Uit de rechtspraak blijkt dat deze regels strikt worden toegepast. Een uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant, kanton Breda van 10 januari 2018 is hier een voorbeeld van.
De feiten
Op 28 september 2017 bericht de verhuurder aan de huurster dat de huurovereenkomst na 31 december 2017 niet zal worden verlengd. Op 6 december 2017 informeert de verhuurder nogmaals schriftelijk aan de verhuurster dat de huurovereenkomst eindigt per 1 januari 2018.
De huurder is het hiermee niet eens en stelt dat de aanzegging van de verhuurder niet aan de wettelijke eisen voldoet.
Het oordeel
De rechtbank oordeelt dat de tijdelijke huurovereenkomst voor bepaalde tijd is verlengd voor onbepaalde tijd. Tot dit oordeel wordt gekomen omdat de aanzeggingsplicht van de verhuurder niet heeft plaatsgevonden binnen de wettelijke termijn, namelijk maximaal drie maanden en minimaal een maand voorafgaand aan het verstrijken van de bepaalde tijd. Dit is de periode 1 oktober 2017 tot 1 december 2017. De aanzeggingen zijn gedaan op 28 september 2017 en 6 december 2017.
De verhuurder doet een beroep op de beperkte werking van de redelijkheid en billijkheid. De verhuurder stelt dat een uitzondering op de termijn gemaakt kan worden, omdat hij de verhuurster slechts twee dagen te vroeg heeft geïnformeerd. De rechter gaat hier niet in mee.
Hiertoe overweegt de rechtbank dat de wet een specifiek tijdvak kent (tussen drie en een maand voor einde huurperiode). Daarnaast overweegt de rechter dat het huurrecht uitgaat van huurdersbescherming en dat terughoudendheid is vereist bij de toepassing van de redelijkheid en billijkheid. De verhuurder zit nu dus vast aan een huurder met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en huurbescherming.
