Het Woningwaardenstelsel (WWS) bepaalt de maximale huurprijs die een verhuurder mag vragen. Er wordt daarbij gewerkt met huurpunten; het aantal huurpunten bepaalt de hoogte van de maximale huurprijs. De energieprestatie bepaalt mede het aantal huurpunten van een woning; een lagere Energie-Index (dus energiezuiniger) levert meer huurpunten op. De verhuurder dient daarom een Energie-Index te laten opstellen voor aanvang van de huurovereenkomst en de huurders te informeren over de energieprestatie van de woning.
Wanneer de huurder van een woning meent dat een te hoge huurprijs is vastgesteld, kan de hij de Huurcommissie verzoeken om de aanvangshuurprijs te toetsen naar redelijkheid. De Huurcommissie stelt dan het aantal huurpunten van de aanvangshuurprijs vast. Heeft de verhuurder echter de Energie-Index niet laten registreren bij aanvang van de huurovereenkomst, maar op een later moment, dan rijst de vraag of de Energie-Index die later door verhuurder wordt vastgesteld, dient te worden meegewogen in het aantal huurpunten en daarmee in de redelijkheid van de hoogte van de huurprijs. Hier was sprake van in een uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (ECLI:NL:RBZWB:2018:5802).
De eigenaresse had een voormalige bakkerij laten verbouwen tot vijf woonappartementen. Per 1 maart 2017 konden deze appartementen worden bewoond door vijf huurders. De huurprijs werd vastgesteld op een bedrag van € 700,- per maand. De verhuurster had niet bij het aangaan van de huurovereenkomst een Energie-Index laten registeren, maar pas in november 2017. De huurders hebben op grond van artikel 7:249 BW binnen zes maanden de Huurcommissie verzocht om een uitspraak te doen over de redelijkheid van de aanvangshuurprijs.
De Huurcommissie besluit de Energie-Index van november 2017 niet te laten meewegen bij de vaststelling van de huurprijs. De Huurcommissie kijkt in plaats daarvan naar het bouwjaar van de woning (1953) met betrekking tot de energieprestatie en kent voor de energieprestatie 0 huurpunten toe. Zij oordeelt daarom dat de huurprijzen € 150,- tot € 200,- te hoog zijn vastgesteld. De verhuurder stapt vervolgens naar de rechter en stelt dat de Huurcommissiecommissie onterecht te weinig huurpunten heeft toegekend aan de woning door geen rekening te houden met de Energie-Index van 2017 die leidt tot 32 huurpunten. De verhuurder meent dat de Energie-index, ondanks dat deze is geregistreerd in november 2017, ook representatief is voor de aanvang van de huurovereenkomst. Aan de energieprestatie van de woning moeten daarom 32 huurpunten worden toegekend.
De rechtbank stelt de verhuurster in het gelijk. De feitelijke situatie van de woning qua energieprestatie was op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst gelijk aan die op het moment van registratie van de Energie-index, omdat alle energiebesparende renovatiewerkzaamheden eind 2016 hebben plaatsgevonden. Omdat de UHW ten aanzien van de vaststelling van huurprijzen door de huurcommissie de redelijkheid centraal stelt, moet worden aangenomen dat de Energie-Index geregistreerd in november 2017 dient te worden meegewogen in de puntentelling. Dit leidt tot een redelijke uitkomst, omdat verhuurster gelet op de kwaliteit van de woning recht heeft op betaling van de huurprijzen die aansluiten bij de feitelijke situatie van de energieprestatie en de huurders anders al die tijd voordeel zouden genieten van een aanmerkelijk lagere huurprijs, terwijl hier geen rechtvaardiging voor bestaat.
Is sprake van een oude woning die na renovatie wordt verhuurd, let dan altijd op de Energie-Index. Dit voorkomt discussies over de toegestane huurprijs.
T (+31) 24 - 6793747
E info@raafadvocaten.nl
