Nieuwe verhuurder niet gebonden aan eerder gegeven toestemming onderverhuur

Wanneer een verhuurd pand wordt verkocht, is de koper gehouden aan de eerder gesloten huurovereenkomst. Deze regel: “koop breekt geen huur” is in de wet geregeld (artikel 7:226 BW).  Dit betekent dat in het geval van verkoop van de verhuurde zaak de rechten en plichten van de eigenaar/verhuurder uit de huurovereenkomst overgaan op de verkrijger.

De wet bepaalt echter dat de nieuwe eigenaar/verhuurder alleen gebonden is aan die bedingen van de huurovereenkomst die direct in verband staan met het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te bepalen tegenprestatie. Kort gezegd betekent dit dat de koper de verhuurder niet volledig opvolgt in zijn positie, maar alleen de huurbedingen overneemt die daadwerkelijk betrekking hebben op de huur. Een eerste recht van koop voor de huurder valt hier bijvoorbeeld niet onder.

In een zaak die speelde bij het Gerechtshof Amsterdam (Hof Amsterdam 18-12-2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:4793) heeft de verhuurder een onderhuurverbod in het huurcontract opgenomen. De huurder voert aan dat de verhuurder later toestemming heeft gegeven aan de huurder tot onderverhuur. Is de opvolgend verhuurder, indien het gehuurde wordt overgedragen, nu gebonden aan een eerder door de verhuurder verleende toestemming tot onderverhuur?

Het hof stelt dat indien de verhuurder toestemming had gegeven, de opvolgend eigenaar niet aan deze toestemming is gebonden. De bevoegdheid tot onderhuur valt daar volgens het hof niet onder de wettelijke regeling. Het gaat volgens het hof niet om een beding van de huurovereenkomst dat onmiddellijk verband houdt met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. Het hof maakt hier kennelijk een onderscheid tussen het contractuele verbod en de later verleende toestemming. Het contractuele verbod gaat namelijk wel over op de opvolgend verhuurder, maar de later gegeven toestemming niet.

Bij eventuele latere wijzigingen in het huurcontract, doen partijen er verstandig aan om de wijzigingen vast te leggen in een aanvulling op de huurovereenkomst.